北京房价窜天真相:25%买主全款支付,12万以下是假的学区房

周洁最后更新: 2017-03-19 12:45:00

文/全景网《WE言堂》专栏特约Wind资讯

两年前,当北京五道口区域的学区房价格达到8-9万元/平方米时,人们戏谑将该区域称为“宇宙中心”。如今11万的价格已是家常便饭。单价低于12万元/平方米,都不能算是学区房……

今年春天,房价继续疯涨,政府的调控措施再次集中轰炸。据统计,短短18天内,已有17个城市启动或升级了楼市调控。而这一轮限购限贷的城市中,甚至不乏去年连楼市红利汤都没喝着的三四线城市。楼市的天,变得忒快。

北京是这一轮涨价潮的扛旗者,而针对帝都的这一场全国瞩目的舆论关注中,引出了一个又一个挑战经济学规律和社会常识的问题:“既然清华北大毕业的都买不起房子了,那买学区房的意义在哪里”……

李迅雷指出,房地产持续火爆、热钱始终不愿离开楼市的最大因素就在于,市场看到了政府的底牌:房地产税暂难出台;再严厉的政策还得有度,即不要刺破泡沫。

还有一个段子在社交平台上流传:

按照现在的北京房价,两个北京土著结婚,相当于两家上市公司合并。

以此类推,那么外地人在北京买房,相当于IPO。要是其中一套房划片为上学区,相当于定增了。一个外地男跟一个本地女结婚就相当于借壳上市。一个本地男跟一个外地女结婚就相当于重大资产重组。

这还真不是夸张,北京的房价确实是上市公司级别的。去年那一波楼市热潮中,有媒体测算,三分之一的A股上市公司全年净利润不够在北上广买一套房;而更有不少上市公司通过卖出几套京沪房产就轻松扭亏为盈或者成功保壳。

而在新一轮的楼市热潮中,北京的二手房价争分夺秒地跳涨,还在为库存大费脑筋的三四线城市销售火爆。

热点城市新房价格孤独地“稳着”,二手房蹭蹭涨价

最新的房价数据显示,全国70个大中城市中,2月56座城市新建商品住宅环比上涨,1月为45座。一二线城市新房价格涨幅有所回升,三线城市保持较高增速。

值得指出的是,一线城市新房价格走势基本平稳,北京的新房价格甚至是下降的。而相比之下,二手房价格涨幅较大,似乎也更符合这段时间市场的真实感受。

数据显示:15个热点大中城市中,10个城市新建商品住宅价格环比下降,降幅在0.1至0.6个百分点之间;2个城市环比持平;其余3个城市环比涨幅均在1%以内。下降城市包括北京、南京、无锡、杭州、合肥、厦门、武汉、郑州、程度、深圳,降幅在0.1至0.6个百分点之间。

观察二手房价格走势,一线中仅深圳价格下降,北京、上海、广州环比均上涨,且增速较1月有较大幅度增加。

北京2月二手住宅价格环比+1.3%(前值持平0.8),同比+32.2%(前值+34.6%)。

上海2月二手住宅价格环比+0.2%(前值-0.4%),同比+22.5%(前值+28.7%)。

广州2月二手住宅价格环比+2.7%(前值+1.6%),同比+28.1%(前值+26.2%)。

深圳2月二手住宅价格环比-0.7%(前值-0.1%),同比+8.4%(前值+12.8%)。

此外,与三四线城市地产销售火爆数据相对应的,三线城市2月房价涨幅最大。据国家统计局数据,2月份一线城市新建商品住宅价格环比微涨0.1%(上月持平),二线城市上涨0.3%(上月0.1%),三线城市上涨0.4%(上月0.4%)。

中原地产首席分析师张大伟分析称,从最近4个月数据看,限价严格的新建住宅价格调整明显超过二手房,大部分调控严格城市新建住宅价格均环比下调。

此前6个月房价上涨的城市数量总体处于减少态势,但2月份有明显增加。房价下降的城市减少,上涨的城市突然增多,这或许就是本轮“调控潮”的背后逻辑。

一波更加严厉的调控袭来!

17日下午,北京、广州、郑州、石家庄宣布楼市调控新政:

北京迎来“史上最严限购令”,实施“认房又认贷”,二套房首付比例提至60%;石家庄非本市户籍居民家庭限购1套房;广州楼市单身限购一套,连续社保3年变5年;郑州深夜发文:18日起补缴社保、个税也不管用了…

18日,长沙继续跟进:

暂停对在限购区域内已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售新建商品住房;无住房的非本市户籍家庭限购1套住房;商业贷款首套房首付比例不低于30%。

据不完全统计,自2月28日以来仅仅半个多月时间,共有17个市、县、区出台限购或者限购升级措施:张家口崇礼区、保定市涞水县、涿州、嘉善、杭州、滁州、连江、赣州、南昌、青岛、南京……不少三线城市也步入限购行列。

谁在推涨北京房价?

北京的高房价一直是话题焦点,近日更是占领全民话题首位。有媒体报道,在北京买房,卖家报价728万,从7点半砍价到夜里11点半,745万成交…

中国证券报报道称,春节过后,北京不少学区房迎来一轮猛涨,一些知名学区房上涨10%以上。有中介人士甚至表示,单价低于12万元/平方米,都不能算是学区房。

21世纪经济报道指出,两年前,当北京五道口区域的学区房价格达到8-9万元/平方米时,人们戏谑将该区域称为“宇宙中心”。如今这个片区的房价达到11万元,但外界似乎已经习以为常。根据链家app的数据,今年2月,北京朝阳区二手房的参考均价为69665元/平方米,仅次于西城、东城和海淀。后三者以北京乃至全国最优质的学区而闻名,其学区房价格高企,拉动了整体区域的价格,西城区的二手房参考均价甚至超过了10万元/平方米。

而根据中国房地产业协会最近发布的房价行情显示,北京房价连续17个月环比上涨。

谁在风口浪尖还争相高位接盘?中原地产首席分析师张大伟指出,北京的入学程序是每年5月登记,6月现场报名。所以每年的春节后,特别是3-4月,可以说是学区房的最后冲刺阶段。每年的这个档口都会有急迫的业主会失去理性,买一个令人咂舌的价格。中国人一般情况下都非常理性,但在子女这事上,基本都属于疯狂状态。从最早的华清嘉园到学区房过道、到今年的金融街20万+,其实都发生在这个当口。

业内人士介绍,受金猴年和放开二胎政策的影响,2016年北京地区新生儿出生数量超过30万人,不少家长未雨绸缪,在孩子出生时就参与到抢房大军,使得学区房更加紧俏。

张大伟认为,如今的二手房市场成交火热,也是换房需求回潮下的结果。当前北京二手房市场中,有50%-60%为换房需求。因为已有一套房产作为筹码,这部分购房者的支付能力相当强劲。

据21世纪经济报道,伟业我爱我家的一份报告显示,今年2月北京二手房交易结构中,全款支付人群占比为24.9%。在房价高企的北京楼市,这一比例着实不低。此外,为缩短交易时间,有55.5%的购房者选择使用商业贷款。使用公积金贷款的购房者占比仅为14.9%。

张大伟认为,在严格的限购限贷政策下,北京市场纯粹的投资需求近乎绝迹,首次置业和改善性需求占据市场主体。除非出台强力调控政策,否则这部分需求很难被抑制。

谁在买三四线的房子?

此轮超预期并非由个别热点城市拉动,而是三四线市场的普遍性走强。中金公司研报指出,剔除三大都市圈内热点城市后,三四线城市销售面积依然可维持20%以上同比涨幅。东、中、西部三大地区销售面积同比增速均呈上行态势,且已接近2009年市场全面上涨时水平。

今年以来,三四线城市成交情况就好于一二线(一线已经处于无房可卖的阶段),而1-2月份销售额增速回落,但是销售面积的反弹恰恰也说明三四线成交情况的改善。

那么又是谁炒起了三四线楼市的销售热潮呢?

中金公司研报认为,三四线市场核心购房需求主要来自农民工返乡置业和本地人居住升级。去年以来一线城市及周边卫星城房价高速上涨拉升了此两类人群的房价预期,并进一步激发其购房需求释放;加之购房人群本身具备强有力的购房支付能力,从而支撑此轮三四线市场销售走强。

而且三四线城市超预期表现将在今年持续,主要受行业政策和信贷环境两方面支持。考虑三四线城市土地库存规模仍在高位,中央政府“去库存”思路短期难有扭转;而“去库存”需与信贷端相配合,预计三四线市场按揭投放规模不会出现明显收窄。

又蹿起来一波,还能买房吗?

张大伟指出,这一轮楼市价格涨起来,其实是因为信贷超发,资产荒。从2014年930开始,持续一轮又一轮的刺激,那么后面预测市场其实还是看这潮水会不会继续。

华创债券团队也指出,货币宽松的环境不改变,恐怕难改房价上涨的趋势。本轮房价上涨的源头在于2014年9月30日,央行全面放松房地产信贷开始。尽管各地此前放松房地产相关政策对房价上涨起到了重要的作用,但是不可忽视的是货币环境的依然宽松,则是房价上涨背后最坚实的基础。而且目前房地产贷款在银行资产中仍属于最优质的资产,银行很难主动收紧房地产信贷,所以货币政策如果不适度的收紧,恐怕房地产市场的调控政策就很难见效,因此后期货币政策也可能适度的收紧。

此外,调控加码不会导致全国房地产市场景气度下降。房地产之于中国经济的重要性不言而喻,政府整体上还是会因城施政,而不会全国范围内收紧房地产市场的政策,在广大的三四线城市,政策上依然是利于去库存的。如果能把需求挤出到三四线城市,三四线城市房价的提升并缩小和一二线城市的价差,反而会增强一二线房价的安全性。随着三四线城市房地产市场的回暖,这些城市的投资会更快的回升,并带动全国的投资回升。考虑到信贷额度较紧张导致的信贷投放相对房地产成交的滞后性,未来几个月的个人房贷将继续呈现高位运行的特征。

不过,海通证券姜超有不同看法,他在研报中指出:

我们预测17年上半年的经济增速压力有限,因为地产销售对投资还存在滞后传导、存货周期还在发生作用,去杠杆影响还未开始。

但到2017年下半年,存货周期应已结束,而地产投资或面临大幅跳水,而去杠杆将传导进实体经济,届时经济或有极大的下行风险。如果美国大幅降低企业所得税税率至15%,而中国还继续助推地产泡沫,那么制造业和资本或许会大幅流失,而美国持续加息或会刺破中国地产泡沫。

房地产凛冬将至。2017年去杠杆的政策基调下,货币收紧的最大风险在于房地产市场,随着房贷利率的回升,房贷增速将从历史高位大幅下滑,并导致地产销量和房价的下跌。

货币增速趋降,地产泡沫难久。而从货币的角度来看,本轮房价上涨源于货币增速创新高,但如果未来金融去杠杆持续,银行同业融资增长趋缓,房贷利率上升压缩房贷需求,那么2017年的以银行总负债为代表的广义货币增速大概率将高位回落,而房地产泡沫也将难以维系。

由于持续的货币超发房价上涨,中国的房产总市值在14年超过了美国,但中国的经济总量毕竟只有美国的一半左右,从而带来了极大的汇率贬值压力。由此可见,稳定汇率和房价上涨不可兼得。

李迅雷分析楼市飙涨的原因称,房产税没有纳入今年全国人大的立法计划,这对于购房者而言,是非常重要的基本面明朗化。如果今后两三年内不征房产税,持有房产的风险就大大降低。即便没有房产税,抑制房价上涨的政策手段还是有的,只是再严厉的政策还得有度,即不要刺破泡沫——这一底牌却成为热钱始终不愿离开楼市的最大因素。

不过,底牌既然已经看见了,而且不会突然抽走,那么,2017年的各大类资产的投资风险应该都不大:跌多了,政策会放松,反弹可期;涨多了,政策会收紧,要注意回落风险。但不可否认的是,没有不破的泡沫,中短期的维稳将导致长期风险的累积,这已经成为我们未来不得不去对付的高难度牌局。

日本专家惊叹:北京、上海、深圳房价已超过泡沫年代的东京了啊!

由国务院发展研究中心主办的“中国发展高层论坛2017”于2017年3月18-20日在北京钓鱼台国宾馆举行,主题为“中国与世界:经济转型和结构改革”,野村控股株式会社会长古贺信行出席并发言。

古贺信行表示,北京、上海、深圳的房价高达了家庭收入的20倍以上,这个水平已经超过了八十年代末地产泡沫时代的东京了。中国房价上涨的根本原因在于是地价的上涨。

为了解决这些问题,他认为中国政府需要执行以下五项政策:

第一是赋于农民对土地的所有权,如果农民可以直接把土地拿到市场进行交易,土地的供给会增加,土地的价格会随之下降。

第二取消耕地红线的政策,即便更低减少了,粮食的自给率仍然是可以通过更低集约化提高农业生产率来得以维持。

第三个政策是稳定地方政府的财源,找到新的财政收入来源来替代国有土地使用权的出让收入,摆脱对土地财政的依赖,加快这个实施以个人住房为对象的房产税。那我知道上海和重庆这两地现在正在做房产税的实行。

第四是要大力发展房屋租赁市场来建大量的公租房,提供给中低收入者。那么或者在极端的情况下,可能只有本地户口所有者才可以申请,这是现在中国各地政府的通常做法,需要本地户口,这个应该放宽,入住的资格应该扩大到农民工。

第五点是应该进一步分散人口。

房子是用来住的,不是用来炒的!

这应该是中央发出的一个最明确信号了。王健林也表示,中国楼市泡沫史上最大。

去年房地产的增长率达到37%,而整个国家GDP增长也只有6.7%,这个扩张速度是全社会最快的。

全球房价增长幅度最快的14个城市,其中13个来自中国,唯一的一个温哥华也是因为中国人去买的太多导致的。

高房价正在吞噬年轻人、绑架市民阶层。前一段时间,网络上流传着这样两个事例:

打车到清华,车上聊某人前几年就买房了,真是人生赢家。出租车大爷默默听了很久说:我家拆迁分了几套房子,但我就是一开车的,你们才是国家的未来和希望,如果你们清华北大毕业,人生目标就是在北京买套房,而不是思考这个国家的未来,那这个国家就真的没有希望了。

3月15日,在总理发布会结束后,有位记者问到如何看待现在房价上涨问题,李克强回应称:“房地产市场会平稳健康发展”。

在3月17日国新办吹风会上,《政府工作报告》起草组成员、国务院研究室副主任韩文秀就楼市问题称,既要去库存也要稳房价;个别地方房价明显上涨,地方政府正陆续采取措施。韩文秀称,在房地产调控方面,党中央、国务院一直高度重视,主要有几个方面需要强调:

一是要落实地方政府的主体责任;

二是要实行分类调控、因城施策,因为不同地方房地产市场发展的情况差异还是很大的,从库存和房价来讲,经常会出现“冰火两重天”的情况,有些地方价格飞涨,有些地方多年低迷。

韩文秀介绍,最近一段时间个别地方房价又有比较明显的上涨势头,一些地方政府也正在陆续采取措施。我们大的方向和方针是明确的,要求也是明确的,所以针对房地产市场变化的情况,包括房价上涨的情况,相信相关部门和地方政府会进一步采取措施。

来源:Wind资讯综合中国证券报、新浪财经、21世纪经济报道、中国基金报、大伟看楼市、屈庆债券论坛、中金金网等